购房面积怎么算??买房使用面积计算公式是什么?

2021年05月31日 来源:盘房网
  房屋的建筑面积:建筑面积亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。
  在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和方法是:
  (1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
  (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
  (3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
  (4)用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
  (5)穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
  (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
  (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。
  (8)独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。
  (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
  (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
  (11)突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
  (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
  (13)住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投
  影面积的一半计算建筑面积。
  另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:
  (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。
  (2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。
  (3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
  (4)没有围护结构的屋顶水箱间。
  (5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
  (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
  (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。
  从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。
  建筑面积中,具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内,当中可能包括:楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的“窗台”等。因此,合理、准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项重要工作。
  公用建筑面积分摊: 1)分摊原则
  A、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内。
  B、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后,不区分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
  C、商、住、办综合楼,其房屋内部部位使用功能,房型分隔差异较大,应根据其用途或房型分隔的不同,按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积(此次分摊的最小单位为层),然后再分摊各自公用建筑面积。
  D、商品房按“套”或“单元”出售。商品房销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
  2)计算方法 套内建筑面积由以下三部分组成:
  A)套(单元)内的使用面积套内使用面积的计算应符合下列规定:a、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、而所、储藏室、壁柜等分戾门内面积的总和;b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;c、不包括含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积; C)阳台建筑面积
  a、原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
  b、挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
  c、阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
  d、半挑半阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  3)公用建筑面积由以下两部分组成:
  A)电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走疲乏、地下设备、值班警卫室等。
  B)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)。
  C)公用建筑面积分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。在商品房买卖纠纷中,面积问题所占比例最大。某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点,在面积上大搞猫腻儿,一方面让购房人补缴3的购房款,另一方面让购房人少得3套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款,还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用,可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。
购房人要避免在面积问题上吃亏,就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。
面积概念要搞清
已由具有房产测绘资格的单位实施测绘,并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中[产权登记]选项,保留[合同约定]选项,并务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积,有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积,以便自己测量,并明确阳台是[封闭式],还是[非封闭式]。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率,高层塔楼住宅约在72—75之间,高层板楼住宅约在78—80之间,多层住宅建筑约在85左右。购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率,来判断房子的设计和价格是否合理?
购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题:
1.套内建筑面积含套内墙体面积,尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积,但对砖结构的房子来说,底层的墙体厚,上层的墙体薄,所以同样的单元,楼上楼下的套内使用面积还是有差别的;同一层来讲,即使相同的套内建筑面积,把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。
2.即使是套内使用面积也不是地毯面积,因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表,暖气也将分户计量,过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管,购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管,别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。
3.套内建筑面积还包括阳台建筑面积。购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算;非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准,房地产商不能擅自变更其封闭方式。已出售的房子,半封闭阳台是不能随便改为全封闭阳台的。
4.按规定有些面积可以计算面积,有些面积是不可以计算面积的。为避免不必要的纠纷,购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”(低于层高)高度的面积哪些算套内建筑面积。比如:现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少?盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积?还有房间里有楼梯的、阁楼的,那些面积如何算套内建筑面积?
按套内建筑面积计价也不可忽视公摊面积
由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条做出了“预售商品住宅的,应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求,签订购买商品住宅预售合同时,购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”。
在这里特别提醒购房人注意的是:按套内建筑面积计价,是增加面积透明度的一种计算单价的方法,绝不代表按套内建筑面积计价,购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定,建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权,购房人应要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定,在附件二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况:(一)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积;(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数;(三)不分摊的共用部位”全部写清楚。
误差处理方法怎样约定
由于合同示范文本第五条写明:根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理,所以购房人在填写第五条时应填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。
前面已经提到,按套内建筑面积计价不等于购房人没有购买公摊面积,如果按合同范本第五条仅仅约定套内建筑面积出现误差的处理方法,无法杜绝某些房地产商搞新的面积猫腻儿,比如公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例,显然购房人是要吃亏的。因此建议购房人参照《北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法,争取和房地产商补充约定:“房屋竣工后,根据面积实测数据计算,以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时,按所购住房建筑面积价格结算房价款。”当然能争取和房地产商约定“‘建筑面积’和‘套内建筑面积’的实测面积与合同约定面积的误差发生不等比增长或反向变化时,由购房人选择是以‘建筑面积’还是以‘套内建筑面积’的误差结算房价款,如果其中任一面积误差绝对值超过3,购房人均有权利解除合同”更为理想。
另外,购房人最好能够约定层高出现误差的具体处理方法,层高很可能成为房地产商另一个可钻的空子。
购房人一定要注意保留合同第五条中的“因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签订补充协议”这句话,并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率。建筑面积=套内面积+公摊面积,
套内面积的计算你只要把这套房子所有墙中心线围和的面积算出即可,(用CAD的查询面积计算较为方便,实在不行就手算)
公摊面积=公摊系数X套内面积
公摊系数=整栋楼的所有公共部位(楼梯间,电梯间,管道井等)的面积/整栋楼的外包尺寸面积 (外墙的一半要计入公摊面积的)
不知我这样说明你是否明白,现在我自己用EXCEL作了表格,计算起来非常方便,
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