房产证没有下来能买吗?有哪些风险?

2021年05月31日 来源:盘房网
按国家存量房交易相关规定,没产权证的房产是不能上市交易的。办理房贷也需要提供产权证。
按你所说小区其他业主已经办到房产证,你需要了解下卖方的房产证现在在办理的哪个环节,已经交完契税,公共维修基金的,房本可能在银行或房管局正在办理抵押登记,这个环节办理的时间稍长,因为开发商是分批去办理。
如果房本现在在开发商手中(是可以拿出复印件的),还没有办理抵押登记的,去银行还完贷款拿到还清证明的可以直接从开发手中拿出房本。
如果房本在办理抵押登记的过程已经到了房管局需要等抵押登记做完,也就是房本到卖方手中才能继续办理。
关于风险。
如果提供不了房产证(有复印件的是有房产证就不必说了,肯定没问题),
只能提供原购房合同及相关票据的,来签署存量房买卖合同,这个合同也不存在买卖关系的。但是凡合同就是合法的。如果涉及到你给他多少多少钱,是存在借贷关系的。有无房本卖方违约无非就是赔违约金,但没房本的买卖合同是无法按合同约定的去赔付的,但你给过他的钱大可以放心,是跑不掉的,因为即使手写的涉及资金的合同都是合法的,受法律保护的。
这种无房本的房产交易,可以去律师事务所做一个“律师见证”,是可以保障交易安全的。不是公证,公证的话委托方是可以单方面解除的委托的。
但建议尽量避免这种无房本的房产交易,因为如果出现违约,你还想追回利益可能会很麻烦。
先给首付这个大可放心,只要你给的每一笔钱都有收据就跑不掉的,所有签字的“合同”都是合法的,出现问题都是能追回的,而且追回的会比你给的要多哦,有利息的嘛。房产证没办下来,交易时分以下两种情况:

一、刚交了首付款,还没有办按揭

这种情况是指开发商还没有到房管局备案,这是比较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。

二、正在还房贷的房子

这种情况相对复杂,风险也高,这是因为如果卖方还在还房贷,在没有房产证的情况下交易房屋,卖方应当还清银行贷款将房子解压,并办理房屋注销手续,之后再由买方与开发商签订新的商品房买卖合同,并重新在房管局备案。

当然,此种情况必须征得开发商同意才可办理,并且此途径不受法律保护,并不提倡,交易的风险很大。比较稳妥的交易方式是建议买卖双方等房产证下来后再进行交易过户,这样可以避免房产交易中各种风险,但相对缴纳的税费较多。

解决办法:

一、双方约定等房产证下来再过户。

双方可以先签一份协议,约定首付款项,以及过户时间(房产证下来就立即过户),预付首付款,然后就是等了。等到房产证下来再办理过户,先过房产证,出新证当天再过户土地证,过户后再交付尾款。这种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。因此建议:

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎,除非是信得过的朋友,能够知根知底。

2、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。

3、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备,明白风险的存在。

4、考虑到房价经过一段时间会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。

二、直接更名。

流程:

1、卖方将银行的贷款还清;

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。如果您购买的是二手房的话,根据我国《物权法》的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”也就是说,购房合同只要是双方真实意思的表示,并且不存在《合同法》规定的合同无效的情形(如欺诈、胁迫、恶意串通等),那么双方的购房合同自成立时生效,并不是以房屋过户为条件。合同双方对过户、付款等义务应按约定履行。但是,我国的房屋产权实行的是登记制度,房产证是权利人享有房屋的证明。没有房产证的话您购买房屋的所有权还并不确定。如果对方将房屋卖给其他人并且办理了产权过户手续的话,那么您只能要求对方承担赔偿责任,而购房目的却无法实现。此外,房屋是否存在按揭或其他共有人的情况在签订协议前也需要进行核实,避免风险。同时,需要慎用“定金”约定,因为根据“定金罚则”,如果最终因为您自身的原因而不愿买房或者支付后续款项的话,您支付的定金是不能要求返还的。因此,在双方签订房屋买卖合同前,需要核实房屋是否能办理产权证以及办理产权证的大概时限、房屋权属及抵押登记情况,在合同中应明确约定办理房屋产权证过户的时间及对方的协助义务,同时明确约定对方不办理过户手续或最终您购房目的不能实现时对方需要承担的违约责任(最好是具体的金额,但不能过高)。最后,需要根据您自身的情况斟酌考虑是否进行购买。不合法。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。由于原房主未办理房地产权证,无论购买该房采取何种付款方式,均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。也就是说,商品房在原业主未办理房产证前,交易双方是不能完成全部买卖手续的。无论买卖双方签订何种形式的购房合同或者协议,也无论在合同或协议中作出如何的约定,都无法保障买方在日后能顺利办理房屋的产权过户手续。
Tags: 房产证 没有 下来 哪些 风险

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